APE: cos'è l'Attestato di Prestazione Energetica e quando serve

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una unità immobiliare, attribuendogli una classe energetica dalla A4 (massima efficienza) alla G (minima efficienza).

L'APE è stato introdotto dal D.Lgs. 192/2005 (recepimento della Direttiva 2002/91/CE) e successivamente aggiornato dal D.Lgs. 63/2013 e dal D.M. 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali). Quest'ultimo decreto ha uniformato la metodologia di calcolo su tutto il territorio nazionale.

Il documento contiene: la classe energetica dell'edificio, l'indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EP_gl,nren) espresso in kWh/m²anno, informazioni sugli impianti (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione, illuminazione per il non residenziale), raccomandazioni per il miglioramento della prestazione energetica.

L'APE è obbligatorio in diverse situazioni disciplinate dalla normativa vigente.

Compravendita: ogni volta che si vende un immobile, l'APE deve essere allegato all'atto di vendita. L'obbligo riguarda sia gli edifici residenziali che quelli non residenziali. Il venditore deve rendere disponibile l'APE fin dall'annuncio di vendita, indicando la classe energetica.

Locazione: per i nuovi contratti di locazione (anche rinnovi), l'APE deve essere messo a disposizione del conduttore. Negli annunci immobiliari deve essere indicata la classe energetica.

Nuova costruzione: ogni edificio di nuova costruzione deve avere l'APE prima della dichiarazione di fine lavori. Il direttore dei lavori ha l'obbligo di consegnare l'APE al Comune insieme alla dichiarazione di agibilità.

Ristrutturazione importante: interventi che coinvolgono più del 25% della superficie disperdente dell'edificio richiedono la redazione di un nuovo APE.

Accesso a detrazioni fiscali: per incentivi come Ecobonus, Superbonus e Conto Termico, l'APE pre e post intervento è necessario per dimostrare il miglioramento di prestazione energetica (salto di classe).

Edifici pubblici: gli edifici della Pubblica Amministrazione con superficie utile > 250 m² aperti al pubblico devono esporre l'APE in luogo visibile.

L'APE deve essere redatto da un certificatore energetico abilitato, ovvero un tecnico iscritto in un albo professionale con competenze specifiche in materia di efficienza energetica degli edifici.

Possono redigere l'APE: ingegneri, architetti, geometri, periti industriali, dottori agronomi e forestali, purché iscritti al proprio ordine/collegio e in possesso delle competenze richieste. In alcune Regioni sono previsti corsi di formazione e abilitazione specifici.

Il certificatore deve essere indipendente: non può certificare un edificio di cui è proprietario, o un edificio progettato o diretto da lui stesso, per garantire obiettività e imparzialità.

Il certificatore utilizza software di calcolo certificati dal CTI (Comitato Termotecnico Italiano) che implementano la metodologia di calcolo definita dalle norme UNI/TS 11300 (parti 1-6) e dal D.M. 26 giugno 2015.

La redazione dell'APE segue un percorso strutturato che combina rilievo sul campo e calcolo analitico.

Sopralluogo: il certificatore effettua un sopralluogo dell'immobile per rilevare le caratteristiche costruttive (struttura delle pareti, tipologia di infissi, copertura, pavimento), gli impianti installati (caldaia, climatizzatore, pannelli solari, ecc.), l'orientamento e le superfici vetrate, eventuali ponti termici e criticità.

Raccolta documentazione: planimetria catastale, visura catastale, documentazione tecnica degli impianti (libretti), eventuali certificazioni di materiali isolanti, documentazione di interventi precedenti.

Calcolo: utilizzando il software certificato, il tecnico inserisce i dati rilevati e calcola il fabbisogno energetico dell'edificio per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e (per il non residenziale) illuminazione. Il software produce la classe energetica e l'indice EP_gl,nren.

Emissione e registrazione: l'APE viene firmato dal certificatore e registrato nel catasto energetico regionale (ogni Regione ha il proprio sistema informatico). Viene assegnato un codice univoco che ne garantisce la tracciabilità.

Il sistema di classificazione italiano prevede 10 classi energetiche, dalla A4 (la più efficiente) alla G (la meno efficiente).

Classe A4: EP_gl,nren ≤ 0,40 × EP_gl,nren,rif. Edifici a energia quasi zero (nZEB), con isolamento termico eccellente, impianti ad altissima efficienza e significativo apporto da fonti rinnovabili.

Classi A3, A2, A1: edifici ad alta efficienza, con prestazioni progressivamente inferiori alla A4 ma comunque eccellenti. Tipicamente edifici nuovi ben progettati.

Classi B e C: edifici con buone prestazioni energetiche. Spesso edifici recenti o ristrutturati con interventi significativi sull'involucro e sugli impianti.

Classi D ed E: edifici con prestazioni medie. Molti edifici costruiti negli anni '90 e 2000 rientrano in queste classi.

Classi F e G: edifici energeticamente inefficienti. La maggior parte del patrimonio edilizio italiano costruito prima degli anni '80 rientra in classe F o G, con consumi elevati e significative opportunità di miglioramento.

La classe è determinata dal rapporto tra l'EP_gl,nren dell'edificio reale e l'EP_gl,nren dell'edificio di riferimento (un edificio virtuale con le stesse dimensioni ma con caratteristiche standard definite dalla norma).

L'APE ha un ruolo centrale nell'accesso a diverse agevolazioni fiscali per l'efficientamento energetico.

Ecobonus: per la detrazione del 50-65% su interventi di efficientamento (isolamento, sostituzione infissi, caldaie a condensazione), è necessario l'APE post-intervento per gli interventi che modificano la prestazione globale dell'edificio.

Superbonus: per la detrazione al 70% (dal 2024) sugli interventi trainanti (cappotto termico, sostituzione impianto di climatizzazione), sono necessari APE pre e post intervento che dimostrino il miglioramento di almeno 2 classi energetiche.

Conto Termico: il meccanismo incentivante del GSE per l'efficientamento degli edifici della PA e per interventi di produzione di energia termica da fonti rinnovabili può richiedere l'APE come documentazione di supporto.

Per Transizione 5.0, l'APE non è direttamente richiesto (si richiede la certificazione energetica ex-ante/ex-post relativa al risparmio del processo/struttura produttiva), ma per gli interventi che coinvolgono l'involucro dell'edificio industriale (isolamento, infissi, copertura), l'APE può essere un documento complementare utile.

Ecco le informazioni pratiche essenziali sull'APE.

Costi: per un appartamento standard, l'APE costa tipicamente tra 150 e 300 EUR. Per edifici non residenziali, industriali o complessi, i costi variano da 500 a 2.000+ EUR a seconda della superficie e della complessità impiantistica. Diffidare di prezzi troppo bassi: un APE a 50 EUR difficilmente è stato redatto con un sopralluogo accurato.

Validità: l'APE ha validità 10 anni dalla data di registrazione, a condizione che gli impianti termici siano sottoposti a regolare manutenzione e controllo di efficienza. Se la manutenzione non è documentata, l'APE perde validità.

Raccomandazioni per il miglioramento: l'APE deve includere raccomandazioni per interventi di efficientamento, con indicazione dei costi stimati e dei tempi di ritorno. Queste raccomandazioni non sono vincolanti ma forniscono un'utile indicazione delle priorità di intervento.

Aspetti a cui prestare attenzione: verificare che il certificatore effettui realmente il sopralluogo (è obbligatorio), che l'APE sia registrato nel catasto energetico regionale (verificabile online), che i dati inseriti corrispondano alla realtà dell'edificio (errori nella superficie, negli impianti o nell'isolamento possono alterare significativamente la classe).